עורך דין רועי חסון - עורך דין מקרקעין - עורך דין רכישת דירה

​

בשעה טובה, איתרתם את דירת החלומות שברצונכם לרכוש. במאמר זה, אנסה לענות על השאלות המרכזיות שמעסיקות רוכשים ומוכרים של דירות מגורים ונכסי מקרקעין לפני ביצוע עסקת מכר. לכל שאלה נוספת שעלולה לעלות ניתן לפנות אלי בקלות דרך הטלפון או המייל האישי שלי.

​

המדריך המלא לביצוע עסקאות רכישת דירה / מקרקעין​
 

האם יש צורך בשירותי עורך דין המתמחה בנדל"ן בעסקאות רכישה של דירת מגורים?

​

עסקת מכר ורכישה של דירת מגורים היא בד"כ עסקה בעלת ערך כלכלי רב בחייו של אדם מן הישוב, כאשר הקונה מעביר למוכר סכומי כסף לא מבוטלים. בעסקאות מכר מקרקעין קיימים היבטים משפטיים רבים ומורכבים, אשר חשוב לתת עליהם את הדעת, כגון: רישום זכויות בנכס, אופן מימון העסקה, מיסוי, היתרי בניה ועוד. כל היבט בעסקה יכול להשפיע באופן ישיר על הצלחתה, ולכן חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, אשר ילווה את העסקה מרגע המשא ומתן ועד להשלמתה, ויבטיח שהעסקה תצלח.

​

האם כל עורך דין יכול לייצג בעסקת מכר דירה?

​

החוק במדינת ישראל מאפשר לכל עורך דין לייצג לקוחות בכל תחום משפטי, בעסקאות נדל"ן נדרשים ידע וניסיון ספציפיים (בדיוק כפי שנדרש ידע וניסיון ספציפיים בתחום הפלילי או בתחום הגירושין). עורך דין המייצג בעסקת רכישה או מכירה של דירה מגורים, צריך להכיר את כל ההיבטים המשפטיים, הרגולטוריים והפיננסיים של העסקה. הוא חייב להיות מיומן לא רק בניהול המו"מ, אלא גם מתמחה במיסוי מקרקעין, רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל, הסכמים עם צדדים שלישיים, דיני תכנון ובניה ועוד. לכן, תמיד כדאי לבחור עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן (מכר ורכישה), עו"ד אשר מכיר את כל הניואנסים הקטנים שיכולים להשפיע על הצלחת העסקה.

​​

האם יש צורך בעורך דין גם בעת רכישת דירה חדשה מקבלן?

​​

רבים מהקונים סבורים כי אין צורך בעורך דין כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, מאחר שהקבלן כבר מעסיק עורך דין שיערוך את הסכמי המכר. עם זאת, זו טעות. עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרס של הקבלן בלבד, ולא את הקונה. הסכמי המכר של הקבלן לרוב מותנים בתנאים שיכולים להטות את העסקה לטובת הקבלן, לדוגמה בהסכמים שמיוצרים על פי מדיניות והעדפותיו של הקבלן בלבד, ולא תמיד יש בהם כדי להגן על זכויות הקונה.

​

עורך דין המתמחה בנדל"ן יוכל לבדוק את המצב המשפטי של הדירה הנרכשת, לוודא שאין בעיות בזכויות הקרקע או בהיתרי הבניה, ולהתאים את הסכם המכר כך שיגן על הקונה. הוא גם יכול לבדוק את פרטי תכנון המס של העסקה, להבטיח שאין הוצאות מיותרות ולסייע במקרה של ליקויי בניה או איחורים במועדי המסירה. בנוסף, לעיתים יש הסכמים שמותנים בתנאים מתלים, כמו מכירת דירה על קרקע שלא נרכשה עדיין, או מכר דירה שמבוסס על עסקאות קומבינציה. כל אלה מצריכים את ההתערבות של עורך דין עם מומחיות בתחום, שיבדוק ויוודא כי התנאים הוגנים וללא סיכונים לא מכוסים.​

​

העסקה של רכישת או מכירת דירה היא עסקה גדולה ומשמעותית, ולעיתים טעויות משפטיות או חוסר ידע יכול להוביל להוצאות כספיות לא צפויות ובעיות משפטיות בעתיד. עורך דין המתמחה בנדל"ן יוכל להבטיח את ביצוע העסקה בצורה בטוחה, נכונה ויעילה. מומלץ לשכור את

.שירותיו של עורך דין מנוסה בתחום, אשר ילווה את העסקה בשלבים השונים, ויעניק שקט נפשי לקונה או למוכר

​

:שכר טרחת עורך דין בעסקת קניית או מכירת דירה

​

שכר טרחת עורך דין בעסקת רכישת או מכירת דירה אינו קבוע, אך לשכת עורכי הדין קובעת המלצה לתעריף מינימלי. מדובר בהמלצה בלבד, ולא בחובה מחייבת. שכר הטרחה נקבע בין  עורך הדין ללקוח, בהתאם למורכבות העסקה

​

:התעריף המינימלי המומלץ

לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), בסעיף 11, כאשר מדובר בעסקת מכירה או רכישה של דירת מגורים, שכר הטרחה נקבע

• שווי דירה עד 540,853 ש"ח: 1% משווי הדירה

• שווי דירה מעל 540,853 ש"ח: 1% מהשווי של 540,853 ש"ח הראשונים ועוד 0.75% על כל סכום נוסף מעל סכום זה

 

:שכר טרחה בעסקאות נדל"ן

במהלך השנים, נוצר נוהג כי שכר טרחת עורך דין בעסקאות נדל"ן (מכר ורכישה של דירה) נע בין 0.5% ל-1% משווי העסקה, בתוספת מע"מ. הסכום הסופי משתנה בהתאם למורכבות העסקה, מספר הפעולות שצריך עורך הדין לבצע ומספר השעות שהוא משקיע. ככל שמספר הפעולות הנדרשות גבוה יותר, כך שכר הטרחה יהיה גבוה יותר

​

השפעת מורכבות העסקה

שכר הטרחה עשוי להיות נמוך יותר כאשר מדובר בעסקאות פשוטות יחסית, כמו מכירת דירה עם רישום מסודר בלשכת רישום המקרקעין. לעומת זאת, בעסקאות מורכבות יותר (כגון דירות בהליכי תמ"א 38, פינוי-בינוי או עסקאות עם בעיות רישום) שכר הטרחה עשוי להיות גבוה יותר

​

מומחיות עורך הדין

שכר טרחת עורך דין גם תלוי במומחיות ובניסיון שלו בתחום המקרקעין. עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן, מיסוי מקרקעין ודיני תכנון ובניה, יכול לבצע את הבדיקות הנדרשות ולמנוע בעיות

בעתיד. על כן, אף ששכר הטרחה עשוי להיראות גבוה יותר, חשוב לזכור כי הוא שולי לעומת ערך העסקה, ויכולות עורך דין מקצועי למנוע נזקים רבים בעתיד

​

חשוב לא להתפשר

בהיותה של עסקת מקרקעין אחת מהעסקאות הגדולות בחיי אדם, יש להקפיד על בחירת עורך דין מנוסה ומומחה בתחום. חיסכון קטן בשכר טרחת עורך דין עשוי להוביל להפסדים גדולים בהמשך, כאשר טעויות או חוסר בדיקות משפטיות עשויות לעלות ביוקר

?מהו תפקידו של עורך דין המייצג קונה דירה או מוכר דירה

:תפקידו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן בייצוג קונה דירה כדלקמן

​
. ביצוע בדיקות מקדמיות טרם מכירת הדירה או רכישת הדירה -
 

 עריכת טיוטת הסכם מכר או בדיקת טיוטת הסכם מכר ומתן התייחסות הכוללת את השינויים הנדרשים בו -

.רישום הערות אזהרה או משכונות מיד לאחר חתימת ההסכם -

.רישום הערת אזהרה לטובת בנק ממשכן (עבור קונה דירה) -

.דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על כריתת ההסכם -

.דיווח לוועדה המקומית לתכנון ובניה ומחלקת הארנונה -

 

- רישום זכויות מקרקעין - עו"ד המייצג מוכר דירה ימציא את מכלול אישורי העברה לרבות אישורי מס שבח ומס רכוש לעו"ד המייצג את הקונה, עו"ד המייצג קונה דירה ירשום את הדירה על שם הקונה במרשם הרלוונטי.

​

הבדיקות אשר נדרש לבצע טרם חתימה על הסכם מכר, כדלקמן:

 

בדיקות מיסוי - מס רכישה ומס שבח

רכישת דירה ומכירתה הן עסקאות אשר כרוכות במיסוי מקרקעין, עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יבצע תכנון מס לגיטימי וכךיפחית ויצמצם את חבות המס באחוזים ניכרים.

​

- מס רכישה: זהו המס שמשלם הרוכש על רכישת נכס. שיעור המס תלוי בכמה פרמטרים: ערך הנכס, האם מדובר בדירה יחידה של המוכר או שזאת דירה נוספת, והאם מדובר בדירת מגורים או בנכס עסקי. עורך הדין יבדוק אם יש פטורים זמינים (כמו פטור לרוכש דירה ראשונה) או אם קיימת אפשרות להפחית את המס (למשל, במקרה של רכישת קרקע לבנייה).

​

- מס שבח: מדובר במס שהמוכר משלם על הרווח שהשיג ממכירת הנכס, כלומר, ההפרש בין המחיר ששילם בעת הרכישה למחיר שבו מוכר את הנכס. המס משתנה בהתאם לגורמים כמו תאריך רכישת הנכס, תקופת הבעלות, וסוג הנכס. ישנם פטורים ממס שבח (למשל, אם מדובר במכירת דירה יחידה לאחר תקופת בעלות מסוימת), ועורך הדין יבדוק אם המוכר זכאי לפטור או להורדה בשיעור המס.

​

- תכנון מס: עורך הדין יכול לבדוק דרכים להפחית את המסים בעסקה, כולל תכנון מס לגיטימי שיכול לכלול למשל קביעת תיאום במועד העסקה או בחירת אסטרטגיית רכישה או מכירה המתאימה ביותר למצב הכלכלי של הצדדים.

​

בדיקת זהות בעלות ורישום נכס

כל נכס נדל"ני במדינת ישראל חייב להיות רשום במרשם רישום המקרקעין המתאים, כמו טאבו, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או חברה משכנת. עורך הדין חייב לוודא מספר דברים לפני ביצוע עסקה:

- זהות המוכר/הקונה: יש לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס ושהקונה הוא זה שבאמת זכאי לרכוש אותו.

- בדיקת זכויות הנכס: עורך הדין יוודא שהזכויות רשומות כראוי, ואין בעיות רישומיות כמו עיקולים, שעבודים, הגבלות או הערות שיכולות למנוע את מכירת הנכס. במקרים מסוימים, יתגלו       בעיות כגון שטח לא מוסדר, ערות על נכס מסוכן או אי התאמה בין רישום הנכס במרשם לבין המציאות.

- הסכמים ושימושים נלווים: ייבדקו הסכמים נלווים כמו הסכמי חכירה עם רשות מקרקעי ישראל או חברת משכנת, וגם אם קיימות זכויות יתר על הנכס.

​

בדיקות תכנוניות וזכויות בניה

כל נכס מקרקעין, נבנה בכפוף לתוכניות בניין עיר (תב"ע), אשר קובעות את השימושים המותרים, את צפיפות הבנייה, את זכויות הבנייה קווי בניה ועוד. עורך הדין יבדוק:

​

- זכויות בנייה לא מנוצלות:

אם ישנן זכויות בנייה שלא נוצלו בנכס (כגון הרחבה אפשרית של דירה), יש לכך ערך כלכלי שיש לקחת בחשבון במסגרת העסקה, כמו גם את החבות האפשרית במס שבח בהקשר זה.

- התאמה להיתר בנייה: יש לוודא שהמצב הקיים בנכס תואם את היתר הבנייה שניתן לו. במקרים רבים, בוצעו חריגות בנייה (שלא אושרו באופן רשמי), דבר שיכול לגרום לקנס, צו הריסה.

- או סירוב מצד הבנק למשכן את הנכס. אם מתגלות חריגות בנייה, עורך הדין ימליץ על פתרונות אפשריים, כגון הצגת הנכס כחריג בבחינת המכירה או תיקון החריגות טרם העסקה.

 

​​

בדיקת היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמטילה הוועדה המקומית על בעלי נכס כתוצאה מהשבחת ערך הנכס, כאשר קיבלו זכויות בנייה נוספות או שינויי תכניות המאפשרים שימושים נוספים בנכס. לדוגמה, אם קיימת אפשרות להוסיף קומות נוספות בנכס, עלול להיגרם היטל השבחה שיחייב את המוכר לשלם בעת המכירה. חשוב לעורך הדין לבדוק את צפי ההיטל ולהכניס אותו למשא ומתן.

​

בדיקת תוכניות בניין עיר (תב"ע)

עורך הדין יוודא אילו תוכניות בניין עיר (תב"ע) חלות על הנכס עצמו ועל האזור הסובב אותו. יש לבדוק, למשל, אם קיימות תוכניות עתידיות לבניית בניינים נוספים, מרכזים מסחריים או שדרוגים אחרים שיכולים להשפיע על ערך הנכס או הנוף שלו.

​

זיכרון דברים - מה המשמעות?

זיכרון דברים הוא מסמך שמסדיר את התנאים העסקיים בין הצדדים לעסקה (למשל, מחיר הנכס ותנאי התשלום). אך מדובר במסמך מחייב, שמציב את הצדדים במצב שבו הם לא תמיד יכולים לחזור בהם מהעסקה אם יתגלו בעיות בנכס לאחר החתימה עליו. למרות שזיכרון הדברים יכול להיראות כמו שלב ראשוני בעסקה, למעשה הוא יוצר התחייבויות מחייבות. ההמלצה הכללית היא להימנע מלחתום על זיכרון דברים בלי ייעוץ משפטי מעורך דין, משום שאי הבנת הפרטים יכולה להוביל להשלכות לא נעימות מאוחר יותר.

עריכת הסכם מכר דירה

עורך הדין אשר עורך את הסכם זה חשוב משום שהוא מבהיר את כל התנאים המשפטיים של העסקה ומספק את ההגנה המשפטית לכל אחד מהצדדים.

.זיהוי הצדדים (המוכר והרוכש)

• .פרטי הנכס (כולל תיאור מדויק של הדירה או הנכס)

• .מחיר העסקה ולוח התשלומים

• .חיובי מיסים והיטלים

• .זכויות והרשאות הקשורות בנכס (כגון הזכויות החכירה, המיסים שהושתו עליו, ועוד)

• .תנאים נוספים (למשל, האם יש התחייבות להשלים תיקונים מסוימים)

הסכם המכר חשוב לא רק כדי להסדיר את תנאי העסקה, אלא גם כדי להבטיח שהצדדים עומדים בזכויותיהם ובחובותיהם.

 

רישום הזכויות במרשם הרלוונטי

לבסוף, כל עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום העסקה במרשם המתאים (כגון לשכת רישום המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל). רישום זה הוא שיביא להעברת הזכויות על שם הקונה בפועל. עורך הדין ידאג להוציא את כל האישורים הנדרשים ולעדכן את הרישום בלשכה הרלוונטית.

​

סיכום

עסקת רכישת דירה או מקרקעין אחרים, דורשת ביצוע של מספר בדיקות משפטיות שיכולות להיות מורכבות ומסועפות. עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין, דיני תכנון ובנייה והסכמים מכר, יכול למנוע טעויות ולהוביל את הצדדים לעסקה בטוחה ומוצלחת.

​